Comentado por Jonatan Ramos, especialista em Direito Penal, aprovado no ENAM e na EMERJ.
Publicado em . Revisado em .
- Informativo
- STJ 908
- Órgão julgador
- Segunda Turma (por unanimidade)
- Relator(a)
- Ministro Francisco Falcão
- Processo
- REsp 2.294.977-SC
- Julgado em
- 20/10/2026
A transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não elimina o vínculo jurídico dominial do proprietário registral nem afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU.
Quem vende um imóvel por contrato particular, sem registrar a venda, ainda pode ser cobrado pelo IPTU? E se ele avisou o município sobre a venda?
No REsp 2.294.977-SC, divulgado no Informativo 908, a 2ª Turma do STJ respondeu que sim. Enquanto a venda não for registrada no Registro de Imóveis, o proprietário registral continua legitimado para responder pelo IPTU, mesmo que tenha comunicado o negócio ao município antes do fato gerador.
O julgado aplica o Tema 122 dos repetitivos e conversa com o art. 123 do CTN, dois pontos clássicos de prova.
Enquanto a venda não for registrada no Registro de Imóveis, quem consta na matrícula continua podendo ser cobrado pelo IPTU, mesmo que tenha avisado o município sobre a venda.
A tese em uma frase
O que aconteceu no caso?
Um município de Santa Catarina ajuizou execução fiscal para cobrar IPTU dos exercícios de 2002 e 2005 contra a pessoa que constava como proprietária na matrícula do imóvel.
O executado apresentou exceção de pré-executividade. Alegou que já tinha transferido a posse e os direitos sobre o imóvel por instrumento particular e que havia comunicado o negócio ao município antes dos fatos geradores. O juiz acolheu o argumento e extinguiu a execução por ilegitimidade passiva, e o Tribunal de Justiça manteve a decisão.
Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.
Quem pode ser contribuinte do IPTU
O art. 34 do CTN prevê três possíveis contribuintes do IPTU: o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor a qualquer título (com ânimo de dono). Pode haver mais de uma pessoa ligada ao imóvel apta a ser cobrada, e cabe à lei municipal escolher o sujeito passivo (Súmula 399 do STJ).
Por que o registro é tão importante
A propriedade de imóvel transmitida entre vivos só se adquire com o registro do título no Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do CC). Até o registro, o vendedor continua sendo considerado dono, ainda que já tenha entregado a posse ao comprador.
Por que o STJ manteve o proprietário registral no polo passivo?
O ponto de partida foi o Tema 122. Nele, a 1ª Seção firmou que tanto o promitente comprador (possuidor) quanto o proprietário ou promitente vendedor que permanece no registro podem responder pelo IPTU, cabendo à lei municipal definir o sujeito passivo.
A 2ª Turma observou que a tese repetitiva não condiciona a responsabilidade do proprietário registral ao desconhecimento do negócio pelo fisco. A única exceção admitida seria a própria lei municipal excluir essa responsabilidade, o que não ocorreu no caso.
Em seguida, a Turma aplicou o direito civil: sem registro, a propriedade não se transfere (arts. 1.227 e 1.245 do CC). E reforçou com o art. 123 do CTN, segundo o qual convenções particulares sobre responsabilidade tributária não podem ser opostas à Fazenda Pública.
Então para que serve avisar o município sobre a venda?
Serve para mostrar ao fisco que existe um possuidor, que pode ser escolhido como sujeito passivo conforme a lei local. O que a comunicação não faz é produzir os efeitos do registro ou retirar do titular registral a condição de proprietário.
A Turma ainda usou, por analogia, um precedente sobre ITCMD (EREsp 2.174.294/DF), no qual a 1ª Seção entendeu que, na doação por excesso de meação, o fato gerador só ocorre com o registro. Onde existe a mesma razão, aplica-se o mesmo direito.
Quando a tese não se aplica?
Se a lei municipal excluir expressamente a responsabilidade do proprietário registral, a solução muda. O próprio Tema 122 ressalva essa hipótese.
O julgado também não impede o município de cobrar o possuidor. E, entre comprador e vendedor, o contrato pode dizer quem arca com o IPTU, permitindo que quem pagou cobre o outro. O que não se pode é opor esse acordo ao fisco.
Como o tema pode cair em prova?
Frases que a banca pode usar para confundir você, com a resposta certa e o motivo.
- Se a questão disser que o dono que consta no registro deixa de responder pelo IPTU porque avisou o município da venda: errado. Mesmo com o aviso, ele continua podendo ser cobrado. Essa é a ideia central do julgado.
- Se a questão disser que um contrato entre comprador e vendedor pode mudar quem deve o imposto ao município: errado. O art. 123 do CTN diz que acordos particulares não valem contra o fisco.
- Se a questão disser que só quem ocupa o imóvel (o possuidor) pode ser cobrado: errado. O município pode cobrar o possuidor ou o dono registral, conforme a lei municipal.
- Para lembrar: Súmula 399 do STJ: “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.
Questão inédita no estilo FGV
João, proprietário registral de um imóvel urbano, celebrou contrato particular de cessão de posse e direitos com Maria, sem levar o título a registro, e comunicou o negócio à Secretaria de Fazenda municipal antes da ocorrência dos fatos geradores do IPTU. A lei municipal não traz regra específica sobre o tema. Ajuizada execução fiscal contra João, segundo o STJ:
- João é parte ilegítima, porque a comunicação prévia do negócio ao município transfere ao possuidor a condição exclusiva de contribuinte.
- João é parte legítima, porque a transferência particular da posse, ainda que comunicada ao município, não afasta o vínculo dominial do proprietário registral.
- João só é parte legítima se o município demonstrar que Maria não tem patrimônio suficiente para quitar o débito.
- João é parte ilegítima, porque o art. 123 do CTN autoriza que convenções particulares, uma vez comunicadas ao fisco, alterem o sujeito passivo.
- a execução deve ser redirecionada obrigatoriamente contra Maria, por ser ela a possuidora com ânimo de dono.
Certo ou errado? Estilo CEBRASPE
Conforme entendimento do STJ, a cessão particular da posse de imóvel, desde que comunicada à municipalidade antes do fato gerador, exclui a legitimidade passiva do proprietário que permanece no registro imobiliário para responder pelo IPTU.
Flashcards para fixar
João vendeu o imóvel por contrato particular, não registrou a venda e avisou a prefeitura. O município pode cobrar o IPTU de João?
Pode. Sem registro no Registro de Imóveis, João continua proprietário e, portanto, contribuinte legitimado a responder pelo IPTU, ao lado do comprador possuidor (STJ, Inf. 908).
Proprietário registral e possuidor do imóvel: quem o município pode escolher como contribuinte do IPTU?
Qualquer um deles. Cabe à lei municipal definir o sujeito passivo entre os dois (Súmula 399 do STJ e Tema 122 dos repetitivos).
O contrato de venda diz que o comprador pagará o IPTU dali em diante. O município fica obrigado a cobrar só do comprador?
Não. Acordos particulares sobre quem paga o tributo não valem contra o Fisco, salvo lei em contrário (art. 123 do CTN). Valem apenas entre as partes, por exemplo, para o vendedor cobrar depois o que pagou.
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Julgados relacionados
- Tema 122/STJ: promitente comprador e proprietário registral podem responder pelo IPTU (recurso repetitivo)
- Imunidade do possuidor não impede lançamento do IPTU em nome do proprietário registral (Inf. Extraordinário 25) (AgInt no REsp 2.193.134-PR)
Fonte oficial
Texto integral da nota no STJ: Informativo 908, REsp 2.294.977-SC (abre em nova aba).
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Como citar este comentário
RAMOS, Jonatan. Proprietário que consta no registro responde pelo IPTU mesmo após vender o imóvel por contrato particular. Tchau Pobreza, 3 nov. 2026. Disponível em: https://tchaupobreza.com.br/informativos/stj/informativo-908/iptu-proprietario-registral-responde-mesmo-com-venda-por-contrato/. Acesso em: 5 nov. 2026.
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