Comentado por Jonatan Ramos, especialista em Direito Penal, aprovado no ENAM e na EMERJ.
Publicado em . Revisado em .
- Informativo
- STJ 908
- Órgão julgador
- Terceira Turma (por unanimidade)
- Relator(a)
- Ministra Nancy Andrighi
- Processo
- REsp 2.189.786-TO
- Julgado em
- 20/10/2026
A prevalência do registro mais antigo em confronto de cadeias dominiais hígidas não viola o regime do ônus da prova nem desconsidera a prova técnica, pois o critério jurídico de definição do domínio privilegia a anterioridade registral quando não há vício de origem na matrícula reputada preferencial.
Quando duas matrículas válidas descrevem o mesmo imóvel, qual delas prevalece?
No REsp 2.189.786-TO, divulgado no Informativo 908, a 3ª Turma do STJ aplicou a prioridade registral: em confronto de cadeias dominiais hígidas, vence o registro mais antigo, desde que a matrícula preferida não tenha vício de origem. Isso não viola o ônus da prova nem desconsidera a perícia.
O julgado também esclarece quando a análise do título do autor não é julgamento extra petita.
Quando duas matrículas válidas recaem sobre o mesmo imóvel, vence o registro mais antigo, desde que a matrícula preferida não tenha vício de origem.
A tese em uma frase
O que aconteceu no caso?
O conflito tem origem na criação do Estado do Tocantins e na abertura de matrículas no Registro de Imóveis de Palmas, a nova capital. Nesse processo, formaram-se cadeias dominiais diferentes sobre a mesma área.
A autora pediu o cancelamento de uma matrícula (que o STJ chamou de A) e o restabelecimento de outras três (B, C e D). O pedido foi julgado improcedente. No STJ, ela alegou que a decisão era extra petita, por ter analisado a validade do título dela, e que a matrícula A tinha vício de origem.
Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.
Matrícula, cadeia dominial e continuidade registral
A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel no Registro de Imóveis. A cadeia dominial é a sequência de donos registrados nela. Pelo princípio da continuidade (art. 195 da Lei 6.015/1973), cada transmissão precisa se encadear com a anterior, sem saltos.
Há sobreposição de matrículas quando duas matrículas descrevem, total ou parcialmente, a mesma área, criando dois “donos” no papel.
Fé pública registral e presunção relativa
O registro tem presunção relativa (juris tantum) de veracidade. Presume-se dono quem está registrado (art. 1.245 do CC), até que se prove o contrário com prova robusta ou que o registro seja anulado.
Houve julgamento extra petita?
Não. A autora pedia para cancelar uma matrícula e restabelecer outras. Para decidir isso, o tribunal precisava analisar toda a cadeia dominial, inclusive a validade do título dela. Para a Turma, esse exame era pressuposto lógico do próprio pedido, e não um pedido novo julgado de ofício.
Por que prevalece o registro mais antigo?
A ministra relatora lembrou que a propriedade imóvel se transfere pelo registro (art. 1.245 do CC) e que o registro goza de presunção relativa de veracidade. Afastar essa presunção exige prova robusta, porque a nulidade de atos registrais repercute sobre todos os integrantes da cadeia.
Quando as duas cadeias são válidas, a solução não está em escolher a melhor prova técnica ou a posse mais longa, mas em aplicar um critério jurídico: a anterioridade registral. A 3ª Turma já tinha decidido assim no AREsp 3.107.384/MT, afirmando inclusive que a posse é irrelevante para definir o domínio nesse confronto.
No caso, o título dos recorridos era anterior ao da autora e a cadeia deles era hígida. Por isso, prevaleceu.
Quando a tese não se aplica?
O critério da anterioridade vale quando as duas cadeias são hígidas. Se a matrícula mais antiga tiver vício de origem, a solução pode ser outra.
A irrelevância da posse vale para definir o domínio no conflito registral. Isso não impede, a meu ver, discussões possessórias ou de usucapião em ação própria.
Como o tema pode cair em prova?
Frases que a banca pode usar para confundir você, com a resposta certa e o motivo.
- Se a questão disser que, quando duas matrículas se sobrepõem, vale a mais recente, a de quem tem a posse há mais tempo ou a indicada pela perícia: errado. Vale o registro mais antigo.
- Se a questão disser que o registro do imóvel prova a propriedade de forma absoluta: errado. A presunção é relativa: admite prova em contrário.
- Se a questão disser que o juiz decide fora do pedido ao examinar a validade do título de quem pede a volta das matrículas: errado. Examinar esse título faz parte do pedido.
- Para lembrar: Lei de Registros Públicos, arts. 195 (continuidade), 213 (retificação), 214 (nulidade de pleno direito) e 216 (anulação por sentença).
Questão inédita no estilo FGV
Duas matrículas distintas, ambas sem vício de origem e com cadeias dominiais regulares, descrevem a mesma área. O titular da matrícula mais recente ajuíza ação pedindo o cancelamento da matrícula mais antiga, argumentando que exerce posse sobre a área há mais tempo e que a prova pericial confirmou a sobreposição. Segundo a Terceira Turma do STJ:
- deve prevalecer a matrícula cujo titular exerça a posse há mais tempo, pois a posse qualificada define o domínio na sobreposição.
- constatada a sobreposição pela perícia, ambas as matrículas devem ser canceladas, por violação ao princípio da continuidade.
- deve prevalecer o registro mais antigo, sem que isso viole o ônus da prova ou desconsidere a prova técnica.
- a presunção de veracidade do registro é absoluta, de modo que prevalece a matrícula aberta por último, por refletir a situação mais atual.
- o juiz que analisa a validade do título do autor nesse tipo de ação profere decisão extra petita.
Certo ou errado? Estilo CEBRASPE
Na hipótese de sobreposição de matrículas válidas sobre o mesmo imóvel, o STJ entende que deve prevalecer a cadeia dominial cujo titular comprove a posse mais longa, já que a fé pública registral cede diante da situação de fato.
Flashcards para fixar
Duas matrículas válidas no Registro de Imóveis descrevem o mesmo terreno, com donos diferentes. Qual delas prevalece?
A do registro mais antigo, desde que ela não tenha vício de origem (STJ, Inf. 908).
O que consta no Registro de Imóveis é verdade absoluta sobre quem é o dono?
Não. A presunção de veracidade do registro é relativa (juris tantum): cai diante de prova robusta em contrário ou com a anulação do registro.
No registro de imóveis, o que exige o princípio da continuidade registral?
Que cada transmissão se encadeie na anterior: só pode transferir quem consta como titular no registro, formando uma cadeia lógica entre os donos (art. 195 da Lei 6.015/73).
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Julgados relacionados
- Estudo técnico do INCRA sobre cadeia dominial não basta para ação reivindicatória sem prévio cancelamento do registro (Inf. 897) (AgInt no AREsp 2.358.303-SP)
Fonte oficial
Texto integral da nota no STJ: Informativo 908, REsp 2.189.786-TO (abre em nova aba).
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Como citar este comentário
RAMOS, Jonatan. Sobreposição de matrículas: prevalece o registro mais antigo quando as duas cadeias dominiais são válidas. Tchau Pobreza, 3 nov. 2026. Disponível em: https://tchaupobreza.com.br/informativos/stj/informativo-908/sobreposicao-matriculas-prevalece-registro-mais-antigo/. Acesso em: 5 nov. 2026.
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