Comentado por Jonatan Ramos, especialista em Direito Penal, aprovado no ENAM e na EMERJ.
Publicado em . Revisado em .
- Informativo
- STF 1235
- Órgão julgador
- Plenário (por maioria)
- Relator(a)
- Ministro Edson Fachin
- Processo
- RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 RG)
- Julgado em
- 19/10/2026
É incondicionada a imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, na hipótese de transferência de bens ou direitos para a integralização do capital social de empresa, mesmo que a pessoa jurídica adquirente exerça atividade preponderantemente imobiliária.
Quem transfere um imóvel para uma empresa, como forma de pagar a sua parte no capital social, precisa pagar ITBI quando essa empresa vive de comprar, vender ou alugar imóveis?
Não. No RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral), divulgado no Informativo 1235, o Plenário do STF decidiu, por maioria, que a imunidade do ITBI na integralização de capital social é incondicionada. A atividade preponderantemente imobiliária da empresa não afasta o benefício.
Para a prova, o segredo é ler o art. 156, § 2º, I, da Constituição em duas partes. A ressalva da atividade imobiliária só alcança fusão, incorporação, cisão e extinção. E a imunidade continua limitada ao valor do capital a integralizar, como o STF já tinha decidido no Tema 796.
Transferir imóvel para integralizar o capital de uma empresa não paga ITBI, mesmo que a empresa seja imobiliária, até o valor do capital e desde que não haja simulação ou fraude.
A tese em uma frase
O que aconteceu no caso?
O recurso chegou ao STF vindo de São Paulo. Discutia-se a cobrança de ITBI sobre bens transferidos a uma pessoa jurídica para integralizar o seu capital social. A cobrança tinha sido mantida nas instâncias de origem porque a empresa adquirente tinha atividade preponderantemente imobiliária, e o contribuinte recorreu.
O STF deu provimento ao recurso e, por se tratar de repercussão geral, fixou uma tese que vale para todos os processos iguais no país. O informativo não detalha o caso concreto além disso.
Na prática, o tema interessa muito a quem monta uma empresa para concentrar os imóveis da família, a chamada holding patrimonial. Leitura minha: era justamente nessas empresas, que costumam ter atividade de locação, que os municípios mais negavam a imunidade.
Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.
ITBI e integralização de capital
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos (art. 156, II, da CF). Em regra, toda vez que a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra mediante pagamento, há ITBI.
Integralizar capital é cumprir a promessa de contribuição feita pelo sócio ao entrar na sociedade. O sócio pode pagar em dinheiro ou entregar bens. Quando entrega um imóvel, a propriedade passa dele para a empresa, o que geraria ITBI se a Constituição não trouxesse a imunidade.
Holding patrimonial
É um nome usado no mercado para a empresa criada para ser dona dos bens de uma pessoa ou de uma família, em geral para administrar aluguéis e organizar a sucessão. Não é uma categoria jurídica própria: na maioria das vezes é uma sociedade limitada comum.
Imunidade não é isenção
A imunidade está na Constituição e retira do ente a competência para tributar aquela situação. A isenção é dada por lei do próprio ente, que tem a competência mas decide não cobrar. Por isso, uma lei municipal ou o CTN não podem restringir uma imunidade além do que a Constituição permite.
Como ler o art. 156, § 2º, I, da Constituição?
O dispositivo diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
São, portanto, duas imunidades na mesma frase. A primeira é a da integralização de capital. A segunda é a das operações societárias (fusão, incorporação, cisão e extinção).
Para o STF, a ressalva da atividade imobiliária só se liga à segunda. O tribunal usou a interpretação histórica e gramatical: a expressão “salvo se, nesses casos” só entrou no texto em 1988 e restringe a exceção à segunda hipótese de imunidade. Assim, na integralização de capital, a imunidade não depende de qual é a atividade da empresa.
Por que os arts. 36 e 37 do CTN deixaram de valer nessa parte?
Os arts. 36 e 37 do CTN, de 1966, condicionavam a imunidade à inexistência de atividade imobiliária preponderante, sem distinguir as hipóteses. O STF declarou que eles não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade da integralização de capital.
O fundamento é a finalidade da norma. A imunidade busca facilitar a capitalização das empresas, incentivar a livre iniciativa e o desenvolvimento econômico (arts. 1º, IV, e 170 da CF). Uma restrição que a Constituição não fez não pode ser criada pelo legislador.
Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.
Recepção e não recepção
Quando entra em vigor uma nova Constituição, as leis anteriores compatíveis com ela continuam valendo: são recepcionadas. As incompatíveis deixam de valer: são não recepcionadas (ou revogadas). Não se fala em “inconstitucionalidade” de lei anterior à Constituição, porque a validade de uma lei é medida pela Constituição do tempo em que ela foi feita.
O que o Tema 796 já tinha dito?
No RE 796.376 (Tema 796), o STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Esse limite continua de pé e foi repetido no Tema 1.348.
Exemplo fictício: o sócio subscreve R$ 500 mil de capital e entrega um imóvel avaliado em R$ 800 mil. A imunidade cobre os R$ 500 mil. Sobre os R$ 300 mil excedentes, o município pode cobrar o ITBI.
Havia ainda uma dúvida: no Tema 796, a afirmação de que a imunidade da integralização é incondicionada era parte da razão de decidir ou só um comentário de passagem? O STF respondeu agora que ela era ratio decidendi, e não mero obiter dictum. Por isso, o entendimento já vinha sendo aplicado em decisões individuais dos ministros.
Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.
Ratio decidendi e obiter dictum
A ratio decidendi é o fundamento sem o qual a decisão não teria sido tomada daquela forma. É ela que vincula os casos futuros como precedente.
O obiter dictum é um comentário feito de passagem, que não era necessário para decidir. Ele pode indicar uma tendência, mas não vincula.
Quando a tese não se aplica?
A ressalva da atividade imobiliária continua valendo para fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Se a empresa que recebe os imóveis nessas operações for preponderantemente imobiliária, há ITBI.
A imunidade também não cobre o valor que exceder o capital a integralizar (Tema 796).
Por fim, a tese ressalva a possibilidade de o Fisco municipal demonstrar simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. Leitura minha: uma empresa montada só para receber o imóvel e revendê-lo logo depois, sem atividade real, é o tipo de situação que o município vai tentar enquadrar aqui. Mas isso depende de prova caso a caso, e o ônus de demonstrar é do Fisco.
Como o tema pode cair em prova?
Frases que a banca pode usar para confundir você, com a resposta certa e o motivo.
- Se a questão disser que a imunidade do ITBI na integralização de capital não vale quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária: errado. Para o STF (Tema 1.348), nessa hipótese a imunidade é incondicionada.
- Se a questão disser que, depois do Tema 1.348, a atividade imobiliária deixou de importar em todas as hipóteses do art. 156, § 2º, I: errado. Ela ainda afasta a imunidade na fusão, incorporação, cisão e extinção.
- Se a questão disser que a imunidade alcança o valor inteiro do imóvel, mesmo acima do capital subscrito: errado. Ela vai só até o valor do capital a integralizar (Tema 796).
- Se a questão disser que o município nada pode fazer diante de uma integralização com imóveis: errado. Ele pode provar simulação ou fraude à lei.
- Para lembrar: os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados na parte em que condicionam a imunidade da integralização de capital.
Questão inédita no estilo FGV
Ana subscreveu R$ 600 mil do capital social da Alfa Participações Ltda., cuja atividade preponderante é a locação de imóveis, e integralizou sua parte transferindo à sociedade um imóvel avaliado em R$ 600 mil. O município exigiu ITBI sobre a operação, com base nos arts. 36 e 37 do CTN. À luz da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, é correto afirmar que:
- o ITBI é devido, pois a ressalva da atividade preponderantemente imobiliária se aplica a todas as hipóteses de imunidade previstas no art. 156, § 2º, I, da Constituição.
- o ITBI é devido, pois os arts. 36 e 37 do CTN foram recepcionados pela Constituição de 1988 e podem condicionar a imunidade.
- o ITBI não é devido, pois a imunidade na integralização de capital é incondicionada, sem prejuízo de o município demonstrar simulação ou fraude à lei.
- o ITBI não é devido, e a imunidade alcançaria inclusive eventual valor do imóvel que excedesse o capital subscrito por Ana.
- o ITBI só não será devido se Ana comprovar que a sociedade não vai alienar o imóvel nos três anos seguintes à integralização.
Certo ou errado? Estilo CEBRASPE
Segundo o STF, a imunidade do ITBI na transmissão de imóveis decorrente de incorporação de pessoa jurídica é incondicionada, sendo indiferente a atividade preponderantemente imobiliária da adquirente.
Flashcards para fixar
Carlos transfere três apartamentos para integralizar sua parte no capital de uma empresa que vive de alugar imóveis. Ele paga ITBI?
Não, até o valor do capital subscrito. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada, mesmo para empresa imobiliária (art. 156, § 2º, I, CF; STF, Tema 1.348).
Uma imobiliária incorpora outra empresa e recebe os imóveis dela. Essa transmissão tem imunidade de ITBI?
Não. Na fusão, incorporação, cisão e extinção, a imunidade é afastada se a atividade preponderante da adquirente for imobiliária (art. 156, § 2º, I, CF).
O sócio subscreve R$ 500 mil de capital e entrega um imóvel de R$ 800 mil. A imunidade do ITBI cobre o valor inteiro?
Não. Cobre só os R$ 500 mil do capital a integralizar; sobre os R$ 300 mil excedentes, o município pode cobrar ITBI (STF, Tema 796).
O CTN, de 1966, negava a imunidade do ITBI na integralização de capital a empresas imobiliárias. Essa restrição ainda vale?
Não. O STF entendeu que, nessa parte, os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988, que não fez essa restrição (Tema 1.348).
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Julgados relacionados
- Tema 796: imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor que exceder o capital social (RE 796.376)
- Acompanhamento processual do caso-paradigma do Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP)
Fonte oficial
Texto integral da nota no STF: Informativo 1235, RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 RG) (abre em nova aba).
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Como citar este comentário
RAMOS, Jonatan. Imunidade do ITBI na integralização de capital social vale mesmo para empresa com atividade imobiliária. Tchau Pobreza, 5 nov. 2026. Disponível em: https://tchaupobreza.com.br/informativos/stf/informativo-1235/itbi-imunidade-integralizacao-capital-empresa-imobiliaria-tema-1348/. Acesso em: 5 nov. 2026.
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