Taxa de lazer só para inquilino é ilegal, decide o STJ

Comentado por Jonatan Ramos, especialista em Direito Penal, aprovado no ENAM e na EMERJ.

Publicado em 03/11/2026. Revisado em 05/11/2026.

Informativo: STJ 908
Órgão julgador: Quarta Turma (por unanimidade)
Relator(a): Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG)
Processo: REsp 1.890.939-MG
Julgado em: 20/10/2026

Destaque oficial do STJ

É indevida a cobrança da denominada “taxa geral de lazer” exclusivamente dos possuidores não proprietários, em razão da locação, cessão ou empréstimo da unidade imobiliária, visto que a mera condição jurídica do ocupante, desacompanhada da demonstração de incremento específico das despesas condominiais, não constitui critério objetivo suficiente para legitimar o tratamento diferenciado instituído pelo regimento interno.

O condomínio pode cobrar uma “taxa de lazer” só de quem mora de aluguel ou ocupa a unidade sem ser dono?

No REsp 1.890.939-MG, divulgado no Informativo 908, a 4ª Turma do STJ disse que não, mesmo que a taxa tenha sido aprovada em assembleia. A simples condição de não proprietário, sem prova de aumento específico das despesas, não é critério objetivo e ofende a isonomia.

O julgado mistura direito civil, Lei do Inquilinato e controle judicial das deliberações condominiais.

Cobrar taxa de lazer só de inquilino, cessionário ou comodatário é ilegal, mesmo com aprovação em assembleia, porque ser ou não proprietário não é critério objetivo para cobrar mais.
A tese em uma frase

O que aconteceu no caso?

Um condomínio aprovou em assembleia e incluiu no regimento interno uma “taxa geral de lazer”, cobrada apenas de quem ocupava a unidade sem ser dono: locatários, cessionários e comodatários.

Os proprietários que moravam no condomínio não pagavam a taxa, embora usassem as mesmas áreas de lazer.

Conceitos de base. A leitura é opcional: abra só o que quiser relembrar.

Partes comuns e direito de uso

No condomínio edilício, cada unidade tem uma fração ideal nas partes comuns. Pelo art. 1.339 do CC, esses direitos são inseparáveis da unidade. Por isso, quem aluga ou empresta o apartamento transfere junto o direito de usar a piscina, o salão e a quadra.

A aprovação em assembleia torna a taxa válida?

Não por si só. A 4ª Turma reconheceu a autonomia dos condôminos para disciplinar o uso das áreas comuns e o rateio das despesas, mas afirmou que o Judiciário pode controlar a legalidade da deliberação. Autonomia não autoriza discriminação sem fundamento.

Por que a cobrança foi considerada ilegal?

Primeiro, porque quem ocupa a unidade já tem o direito de usar as áreas comuns, que acompanha o imóvel (art. 1.339 do CC). Cobrar mais só por ser inquilino seria cobrar de novo por um direito já cedido.

Depois, porque cada um desses ocupantes já tem seu regime de despesas definido em lei. O locatário paga as despesas ordinárias de condomínio, inclusive a manutenção das instalações de esporte e lazer (art. 23, XII e § 1º, “e”, da Lei 8.245/1991). O cessionário é equiparado ao proprietário no rateio (art. 1.334, § 2º, do CC). O comodatário arca com as despesas de uso da coisa emprestada (art. 584 do CC).

Por fim, o critério escolhido não tinha relação com a intensidade do uso nem com despesas adicionais, mas apenas com a condição jurídica do ocupante. Sem justificativa objetiva, o tratamento diferente violou a isonomia (art. 5º, caput, da CF).

Quando a tese não se aplica?

O destaque fala em ausência de “demonstração de incremento específico das despesas”. A meu ver, isso deixa aberta a possibilidade de cobrança diferenciada quando houver prova objetiva de que determinado uso gera custo maior.

Também não parecem atingidas as taxas de uso cobradas igualmente de qualquer usuário, como a reserva do salão de festas, seja ele proprietário ou não.

Como o tema pode cair em prova?

Frases que a banca pode usar para confundir você, com a resposta certa e o motivo.

Se a questão disser que a taxa de lazer cobrada só de inquilinos é válida porque a assembleia aprovou: errado. O juiz pode controlar se a decisão da assembleia respeita a lei.
Se a questão disser que o condomínio não pode cobrar pelo lazer: errado. Pode cobrar. O que não pode é cobrar só porque a pessoa é inquilina, e não dona.
Para lembrar: o fundamento é a igualdade (art. 5º, caput, da Constituição), que também vale nas relações entre particulares.
Para lembrar: pela Lei do Inquilinato, as despesas de lazer são despesas ordinárias e já ficam a cargo do inquilino (art. 23, § 1º, “e”).

Questão inédita no estilo FGV

Assembleia de condomínio edilício aprovou alteração do regimento interno para instituir “taxa geral de lazer” cobrada exclusivamente de locatários, cessionários e comodatários das unidades. Não houve demonstração de que esses ocupantes geram despesas maiores que os proprietários residentes. Segundo o STJ, a cobrança é:

válida, pois a assembleia é soberana para disciplinar o uso das áreas comuns, não cabendo controle judicial do mérito da deliberação.
válida apenas em relação aos locatários, pois o contrato de locação é estranho à relação condominial.
indevida, pois a mera condição jurídica do ocupante, sem demonstração de aumento específico das despesas, não é critério objetivo apto a justificar o tratamento diferenciado.
indevida apenas em relação aos cessionários, que são equiparados aos proprietários pelo Código Civil.
válida, desde que o valor não ultrapasse o da contribuição condominial ordinária.

Ver gabarito comentado

Gabarito: C. No REsp 1.890.939-MG, a 4ª Turma considerou a taxa indevida para todos os possuidores não proprietários, por ofensa à isonomia e falta de critério objetivo. A está errada porque cabe controle judicial de legalidade. B e D fragmentam a solução, que alcança locatários, cessionários e comodatários. E cria um limite que não tem base no julgado.

Certo ou errado? Estilo CEBRASPE

Desde que regularmente aprovada em assembleia geral, é válida a cobrança de taxa de lazer exclusivamente dos locatários das unidades condominiais, em razão da autonomia privada dos condôminos.

Ver gabarito comentado

Gabarito: Errado. A autonomia dos condôminos não legitima tratamento diferenciado baseado só na condição jurídica do ocupante. Sem prova de aumento específico de despesas, a cobrança ofende a isonomia (STJ, Inf. 908).

Flashcards para fixar

A assembleia do condomínio aprovou uma taxa de lazer cobrada só de inquilinos e de quem não é proprietário. A cobrança é válida?

Não. Ser ou não proprietário não é critério objetivo para cobrar mais: faltando um aumento específico de despesas causado por esse grupo, a cobrança ofende a isonomia, mesmo aprovada em assembleia (STJ, Inf. 908).

O inquilino de um apartamento em condomínio tem direito de usar as áreas comuns, como piscina e salão?

Sim. O direito às partes comuns é inseparável da unidade (art. 1.339 do CC). Quem cede o uso do apartamento cede junto o uso das áreas comuns.

Na locação de imóvel em condomínio, quem paga a manutenção das áreas de lazer: o locador ou o inquilino?

O inquilino. É despesa ordinária de condomínio, que a Lei do Inquilinato põe a cargo do locatário (art. 23, XII e § 1º, da Lei 8.245/91).

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Fonte oficial

Texto integral da nota no STJ: Informativo 908, REsp 1.890.939-MG (abre em nova aba).

Como citar este comentário

RAMOS, Jonatan. Condomínio não pode cobrar “taxa de lazer” só de inquilinos e de quem não é proprietário. Tchau Pobreza, 3 nov. 2026. Disponível em: https://tchaupobreza.com.br/informativos/stj/informativo-908/condominio-taxa-de-lazer-so-para-inquilino-e-ilegal/. Acesso em: 5 nov. 2026.

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Condomínio não pode cobrar “taxa de lazer” só de inquilinos e de quem não é proprietário